SBRA earnings call summary

Prepared Highlights

• 管理式高级住宅组合（含非稳定社区和合股JV资产）第二季度环比收入增长9.6%、现金NOI增长14.4%，现金NOI利润率扩张130个基点 (prepared)
• 同店管理式高级住宅组合第二季度收入同比增长8.6%；入住率88.2%，同比提升170个基点；RevPOR同比增长6.6%，exPOR同比增长4.1%，现金NOI同比增长13.7% (prepared)
• 同店组合中，美国入住率85.7%，同比提升170个基点；加拿大入住率93.2%，同比提升160个基点，连续第9个季度超过90%；加拿大收入同比增长7.8% (prepared)
• 第二季度投资$274.1M，新增4个管理式高级住宅物业、3个 skilled nursing 社区、1个高级住宅社区再开发，以及收购1个高级住宅物业的运营并转为管理式高级住宅 (prepared)
• 季末后追加投资$223M、新增7个管理式高级住宅物业；年初至今总投资约$599M，估计初始现金收益率7.5%；另有$100M已授予的管理式高级住宅和 skilled nursing 投资预计年底前完成，另有$330M管理式高级住宅投资在积极跟进 (prepared)
• 过去一年管理式高级住宅组合新增21项资产，资产数量增加近24%，管理式高级住宅总NOI增加近76% (prepared)
• 三网净租赁 skilled 组合及前十大租户租金覆盖率上升；三网净租赁高级住宅入住率和覆盖率下降，主要因一项高绩效资产从三网净租赁转至SHOP；剔除该影响后结果仍强劲、基本持平；Medicaid费率合计约2%；Medicare市场篮子最终为2.4%，与提案一致；未看到会创造新障碍的监管变化 (CEO)
• 第二季度normalized FFO/股为$0.38，normalized AFFO/股为$0.40，对比第一季度$0.38和$0.39；同比分别增长3%和5%；总现金NOI为$144.3M，对比第一季度$138.7M，环比改善$5.6M (CFO)
• 管理式高级住宅现金NOI为$44.6M，对比上季度$39.0M；三网净租赁现金租金收入为$94.1M，对比上季度$89.8M；Avamere租约重置后年化固定现金租金增至$48M，追溯至2026年2月1日，对比2025年支付的$41M现金租金；本季度增加$3.2M租金收入，其中$1.6M为表外期间收入并已正常化 (CFO)
• 利息及其他收入$5.8M，对比第一季度$10M；现金利息费用$27.4M，对比第一季度$26M；normalized现金G&A为$10.7M，对比上季度$11M；本季度贷款损失及其他准备金$102.4M，主要与RCA抵押贷款折价清偿相关并排除在normalized业绩之外；确认$3.1M直线租金应收和租赁无形资产回收，其中$3M正常化；核销$1.3M直线租金应收并正常化 (CFO)
• 净债务/调整后EBITDA为4.61x，对比2026年3月31日的5.04x；期末流动性约$1.3B，包括$231.6M非限制现金及现金等价物、$682.5M信贷额度可用借款、$411.8M ATM远期销售协议下流通股市值；所有债务契约合规 (CFO)
• 董事会宣布季度现金股息$0.30/股，2026年8月31日支付给2026年8月14日登记在册股东；股息覆盖良好，相当于第二季度normalized AFFO/股的75%派息率 (CFO)

Official guidance：2026年盈利指引已上调并重申；中点对应normalized FFO/股同比增长约7%、normalized AFFO/股同比增长约8% (CFO)

Mgmt quotes：

• Rick Matros（CEO）：“我们的项目管道从未如此活跃。” (CEO)
• Rick Matros（CEO）：“我们不认为任何监管变化会创造新的障碍。” (CEO)
• Darrin Smith（prepared）：“交易流继续异常强劲，Sabra在新投资上保持竞争力。” (prepared)
• Michael Costa（CFO）：“股息覆盖良好，相当于第二季度normalized AFFO/股的75%派息率。” (CFO)

Prepared Metrics

Q&A Batch (1-5 of 12)

Q1 — Farrell Granath

• Topic: SHOP同店指引与增值型SHOP收购机会
• Key points:
  • 重申SHOP同店NOI低至中双位数增长指引；上半年均值约14.1%，进入峰值租赁季后保留灵活性，待下半年可见度提升再评估。
  • 增值机会包括6处物业、约713个AL/记忆照护单元，平均楼龄5年；5处在亚特兰大郊区，1处在丹佛；入住率约80%。
  • 首年收益率约6%，预计1-2年稳定后约9%，IRR为teen；收购价低于重置成本，且与现有关系及 incumbent operator 合作。
  • 近年收购入住率多为高80%至90%左右；本次增值型更接近80%，而非70%或65%。
• Mgmt stance: 偏多：重申指引并称组合仍有上行机会，但保留灵活性。

Q2 — Seth Bergey

• Topic: 未来收购pipeline及SHOP占比
• Key points:
  • 约$100 million的SHOP机会正在交割，将使全年总额达到$700 million。
  • 另有$300 million+在推进，全部为SHOP；在审pipeline超过$1 billion，几乎全为SHOP。
  • SHOP内大部分为稳定型资产；因投资规模较大，仍会寻找增值型机会，可将低双位数IRR提升至中双位数。
• Mgmt stance: 偏多：SHOP pipeline规模大，增值型机会可提升IRR。

Q3 — Austin Wurschmidt

• Topic: behavioral板块退出与$1 billion未来pipeline构成
• Key points:
  • 剩余behavioral资产大部分为Signature Behavioral的精神病医院；其他资产在退出过程中。
  • Signature已合作9年，有意收购公司权益；公司开放但需条件具吸引力，尚未给出收益/定价，若成交有信心获得不错回报。
  • 其他类别主要是几家医院和一家康复医院，覆盖率很高，将降至4%-5%；完成后95%为senior housing和skilled nursing。
  • 关于$1 billion未来pipeline，Darrin称有几个3-5项资产的小型组合，多数为单资产机会。
• Mgmt stance: 中性：对Signature退出开放但需交易具吸引力，定价未明；pipeline以单资产为主。

Q4 — Juan Sanabria

• Topic: 指引对收购的纳入口径与exPOR展望
• Key points:
  • 指引沿用7/21口径；截至该日已关闭交易均纳入，过去两周关闭交易也有效纳入同一指引。
  • 过去两周的投资对2026影响有限，因仅剩五个月；更可能影响2027及以后。
  • Rick补充：过去两周关闭金额为$223 million。
  • 本季exPOR上升受维修维护波动和激励管理费增加影响；激励费上升反映运营伙伴超预期。剔除此类波动后，预计exPOR增长回到近几季约2%的水平。
• Mgmt stance: 中性：重申指引并预期exPOR回归约2%，但承认季度存在波动。

Q5 — Connor Mitchell

• Topic: 融资、成本资本、ATM与杠杆
• Key points:
  • 成本资本改善不改变所购资产类型或pipeline；此前成本资本下也能以有吸引力收益率完成交易，当前仍优于更新前；近期板块回调，希望强劲季度有帮助；改善使交易更早、更增厚。
  • 杠杆方面，不打算下一笔交易就把杠杆拉回5x；当前较低杠杆提供缓冲，若股权市场不配合仍可执行交易。
  • 已锁定的forward ATM收益可覆盖Darrin提到的所有机会并以增厚价格成交；若股价/股权成本与投资机会匹配，会继续主动锁定。
  • Rick补充：过去两周关闭$223 million。
• Mgmt stance: 偏多：融资灵活、杠杆有缓冲，已锁定forward ATM可支持增厚交易，但不急于加杠杆至5x。

Q&A Batch (6-10 of 12)

Q6 — Vikram Malhotra

• Topic: 价值增值资产收购策略与增长可持续性
• Key points:
  • 价值增值资产入住率已在80%，目标提升至约90%；仅与现有且已验证运营能力的运营商合作，且相对总交易量规模较小。
  • 上季度SHOP NOI敞口提升450个基点；管理层希望年底达到40%的SHOP NOI运行率，但并不止步于此，计划继续提高敞口。
  • 增长构成包括不断扩大的SHOP组合、三净租赁合同租金增长、已完成收购及内生增长；管理层认为可延续至2027年、2028年及以后。
  • 管理层称在更新后指引的中点为7%和8%，2027年将更多体现收购收益。
• Mgmt stance: 偏多：认为价值增值资产风险低、路径清晰，且增长可持续。

Q7 — Richard Anderson

• Topic: RCA偿还对指引影响、SNF交易与加拿大机会
• Key points:
  • RCA偿还交易已计入指引；指引未假设超出已完成投资的额外投资，相关收益按偿还债务处理；管理层称若无该交易，指引本应更高。
  • 分析师提到约1亿美元折让、2亿美元资本募集、逾11%资本化率及约0.05美元年化摊薄；管理层确认交易影响已反映在指引中。
  • 1亿美元SNF交易为现有运营商带来的场外机会；疫情前SNF成交量未恢复，运营商修复损失后不愿出售，私募运营公司/物业公司买家可出价更高；预计近期仍以场外为主，2027年或回归常态。
  • 加拿大仍活跃且看好，但资本化率较美国低100-150个基点，当前更偏好美国高级住宅；加拿大同店入住率连续第九个季度超90%，RevPAR同比正增长，监管更多但迄今未显著影响租金增长。
• Mgmt stance: 中性偏多：美国机会更优，SNF与加拿大保持选择性。

Q8 — Richard Hightower

• Topic: Avamere过渡风险与SHOP资产收购竞争
• Key points:
  • Avamere过渡不预期影响指引或业绩；与Holiday非友好过渡不同，此次双方合作且规划已久；Cascadia已收购其他非Sabra Avamere资产并扭亏，特征相似。
  • SHOP资产竞争因交易而异；与业主/运营商关系可提供优势和洞察；曾因竞争对手收益率不合理而失标。
  • 公司放弃过高6%至低7%资本化率且风险调整回报不足的交易；难以推断竞争对手对稳定入住率和租金增长的假设；上市REIT同行估值差异大，私募亦不同。
• Mgmt stance: 偏多且重纪律：对过渡有信心，收购上保持风险调整回报纪律。

Q9 — Alec Feygin

• Topic: G&A与AI效率及现金制租户占比
• Key points:
  • G&A招聘覆盖投资、资产管理、会计、财务等，尤其受SHOP增长影响领域；技术与AI举措旨在提升效率和可扩展性，不是裁员，未来所需新增岗位将减少。
  • 两名租户由现金制转为权责发生制；现金制租户数量很少，Rick称权责发生制占比在90%以上。
  • 现金制中部分因会计规则但仍全额付租，部分付款金额波动造成收入变异性；转为权责发生制的租户已长期按合同租金付款；真正风险是未足额付租，经过渡、重置租金或修约后规模很小。
  • 具体现金制ABR百分比未提供，Michael称会后提供。
• Mgmt stance: 中性偏多：G&A投入支持增长且AI提升可扩展性，租金收款风险敞口已很小。

Q10 — Michael Stroyeck

• Topic: RevPOR/RevPAR增长可持续性与收购重置成本
• Key points:
  • RevPOR加速无新定价策略；RevPAR预计继续中个位数至中高个位数增长，由入住率、效率自然提升及少量定价权驱动。
  • 收购价格因地区和因素而异，约每单位200美元中段至500美元；重置成本约每单位400至600美元以上。
  • 总量上收购价约每单位300美元以上。
• Mgmt stance: 中性偏多：RevPAR增长可持续，收购价相对重置成本有折价但交易差异大。

Q&A Batch (11-12 of 12)

Q11 — David Rodgers

• Topic: 其他过渡交易带来的$9M年化NOI、未来机会及G&A运行率
• Key points:
  • 管理层称除Avamere外，还有其他类似过渡机会在洽谈；这些交易规模较小，合计不会像Avamere那么大，预计有增量收益但“不会重大”。
  • 这些机会多因CEO/创始人等准备退休；管理层称并非趋势，部分交易已在Q1或更早发生，因单项较小而未单独披露，未来仍会有类似交易以改善盈利和组合。
  • G&A上升的最大驱动是绩效薪酬：全年指引上调隐含绩效高于年初目标；年初G&A指引假设目标绩效薪酬/基本无额外绩效薪酬，可作为起点并按通胀小幅上调。
  • AI举措初期会增加G&A，目前增量很小、具体金额待定，但预期同时带来效率节省；SHOP增长也会带来增量G&A。
• Mgmt stance: 中性：小型过渡机会可持续但非重大，G&A指引以年初目标为起点并受绩效薪酬和AI前期投入影响。

Q12 — William John Kilichowski

• Topic: 增值资产入住率低于SHOP的原因，以及Avamere过渡和$9M NOI的收入运行率
• Key points:
  • 对80% vs 70%/65%入住率：可能是新设施仍处lease-up，或原运营商能力不足，需要引入有业绩记录、了解市场的运营伙伴；有时业主过度干预运营、限制营销资金，影响租赁和稳定化。
  • 其他$9M年化NOI影响：Q2确认约$1.6M（季度数），部分因交易完成时点而在季末后生效；进入2027应假设全年$9M。
  • Avamere租金两步重置：自2月1日（追溯）由$41M升至$48M；过渡预计今年晚些时候完成后再由$48M升至$53M；2027年按$53M计。
  • 直线租金等具体运行率细节，管理层表示需后续回复。
• Mgmt stance: 中性：入住率差异可用lease-up/运营商问题解释，Avamere租金路径和2027年$9M明确，但直线租金等细节待回复。